Erbimmobilie: behalten, sanieren oder verkaufen?

Rund 400.000 Immobilien werden in Deutschland pro Jahr vererbt. Die meisten Erben stehen dann vor einer Entscheidung, für die sie selten ausreichend Informationen haben: selbst einziehen, vermieten, sanieren oder verkaufen? Die Frage klingt nach einer persönlichen Abwägung — sie ist aber vor allem eine sachliche, die sich mit Zahlen beantworten lässt.

Was das Gebäude heute wert ist — und warum das zählt

Bevor über Sanierung oder Verkauf nachgedacht werden kann, braucht man eine realistische Einschätzung des Verkehrswerts. Nach ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) stehen dafür drei Verfahren zur Verfügung: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren. Bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern dominiert in der Praxis das Sachwertverfahren, das Bodenwert und Substanzwert des Gebäudes addiert und dann über einen Marktanpassungsfaktor auf das regionale Preisniveau abgleicht. Der Bodenwert orientiert sich am Bodenrichtwert, den der örtliche Gutachterausschuss nach § 196 BauGB veröffentlicht. Liegt das Haus in einer wachsenden Stadt, kann der Bodenwert allein schon einen erheblichen Teil des Gesamtwertes ausmachen — manchmal sogar mehr als der Gebäudeanteil.

Die Restnutzungsdauer des Gebäudes ist dabei ein kritischer Faktor: Ein Haus aus dem Jahr 1962, das nie grundlegend saniert wurde, hat nach gängigen Modellen noch eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 20 bis 35 Jahren. Das drückt den Sachwert spürbar und beeinflusst, ob eine Kernsanierung ökonomisch darstellbar ist.

Energetischer Zustand: die versteckte Kostenquelle

Viele Erbimmobilien haben einen Energieausweis, der Werte aus einer anderen Ära abbildet — oder gar keinen. Ein typisches Einfamilienhaus aus den 1960er-Jahren ohne nachträgliche Dämmung liegt oft bei einem Endenergiebedarf von 200 bis 300 kWh pro Quadratmeter und Jahr. Das GEG (Gebäudeenergiegesetz) schreibt für Bestandsgebäude keine sofortige Sanierungspflicht vor, solange kein Eigentümerwechsel stattfindet. Beim Erwerb durch Erbschaft gilt rechtlich kein Eigentümerwechsel im GEG-Sinne, der automatische Nachrüstpflichten auslöst — wohl aber bei einem anschließenden Verkauf, wenn der neue Eigentümer bestimmte Pflichten übernimmt.

Realistisch ist jedoch: Wer eine Immobilie mit einer Ölheizung aus dem Jahr 2000 erbt, wird diese Heizung in absehbarer Zeit ersetzen müssen. § 72 GEG regelt, dass Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, grundsätzlich außer Betrieb genommen werden müssen — mit Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie selbstgenutzte Einfamilienhäuser, bei denen die Frist erst nach Eigentumsübergang zu laufen beginnt.

Das Rechenbeispiel: Sanieren oder verkaufen?

Ein Haus in einer mittelgroßen Weststadt, Baujahr 1968, 140 m² Wohnfläche, Bodenrichtwert 320 €/m², Grundstück 600 m². Bodenwert: 192.000 €. Der Gebäudeanteil im unsanierten Zustand wird gutachterlich mit rund 60.000 € bewertet (niedrige Restnutzungsdauer, schlechter energetischer Zustand). Marktpreis unsaniert: ca. 240.000 bis 260.000 €.

Eine energetische Vollsanierung — Außenwanddämmung (WDVS), neue Fenster, Dachdämmung, Wärmepumpe — kostet für dieses Gebäude realistisch 120.000 bis 160.000 €. Nach Sanierung steigt der Marktwert erfahrungsgemäß auf 350.000 bis 400.000 €. Fördermittel nach BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude) können bei Sanierung auf KfW-Effizienzhaus-85-Niveau bis zu 45.000 € Zuschuss bringen — die genauen Konditionen und Fördersätze ändern sich jedoch regelmäßig, aktuelle Werte immer direkt bei KfW und BAFA prüfen. Selbst bei 140.000 € Sanierungskosten nach Förderabzug verbleibt ein Mehrwert von 50.000 bis 100.000 € gegenüber dem unsanierten Verkauf — vorausgesetzt, das Objekt wird danach vermietet oder weiterverkauft. Wer das Kapital nicht hat oder nicht binden möchte, fährt mit einem direkten Verkauf im Bestand oft ähnlich gut.

Was für das Behalten spricht

Ein Mietertrag in guter Lage ist ein stabiler, inflationsgeschützter Vermögenswert. Bei 1.100 € Kaltmiete monatlich und einem Kaufpreis von 250.000 € liegt die Bruttomietrendite bei rund 5,3 Prozent — eine Größenordnung, die in vielen Kapitalmarktszenarien konkurrenzfähig ist. Hinzu kommt: Wenn mehrere Erben beteiligt sind, kann ein Verkauf die einfachste Lösung sein, während das Halten der Immobilie in einer Erbengemeinschaft ohne klare Regelung regelmäßig zu Streit führt. Ein Teilungsvertrag oder eine klare Vereinbarung zur Nutzung und Kostenverteilung ist dann unerlässlich.

Für das Behalten spricht außerdem, wenn der Bodenwert das eigentliche Potenzial trägt: In Wachstumsregionen steigt der Bodenrichtwert über die Jahre, unabhängig vom Gebäudezustand.

Wann Verkaufen die bessere Wahl ist

Verkaufen empfiehlt sich, wenn mehrere der folgenden Faktoren zusammentreffen:

• Die Restnutzungsdauer ist unter 20 Jahre, ohne dass eine Kernsanierung geplant ist
• Der Sanierungsbedarf übersteigt 50 Prozent des Verkehrswertes
• Es gibt mehrere Erben ohne Einigkeit über Nutzung oder Investition
• Die Lage ist strukturschwach, der Bodenrichtwert stagniert oder fällt
• Eine Selbstnutzung oder Vermietung ist aus persönlichen Gründen nicht möglich
• Erbschaftsteuer oder andere Verbindlichkeiten erfordern Liquidität

Der Zeitpunkt des Verkaufs spielt steuerlich eine Rolle: Wer erbt und innerhalb von zehn Jahren verkauft, ohne selbst eingezogen zu sein, muss den Veräußerungsgewinn unter Umständen versteuern — es sei denn, das Objekt war im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt.

Vor der Entscheidung: Daten sammeln

Die Entscheidung für oder gegen eine Sanierung lässt sich nicht sinnvoll treffen, ohne zu wissen, was das Gebäude energetisch leistet, was der Boden wert ist, ob Photovoltaik sinnvoll ist und ob es planungsrechtliche Einschränkungen gibt. Viele dieser Informationen liegen in amtlichen Registern und Geodatenbanken vor — Bodenrichtwerte, Bebauungspläne, Solarpotenzial, Baualtersklassen, Klimadaten. Wer diese Daten gebündelt hat, kann das Gespräch mit Energieberater, Gutachter oder Makler auf einer sachlichen Grundlage führen, statt auf Schätzungen angewiesen zu sein.

Das HausDossier zieht genau diese Datenquellen für eine konkrete Adresse zusammen — als Grundlage für die Entscheidung, nicht als Ersatz für eine fachliche Beratung.