Vor dem Hauskauf: 20 Fragen, die Sie stellen sollten

Rund 45 Prozent aller Hauskäufer in Deutschland bereuen später mindestens eine Entscheidung beim Kauf — das zeigt eine Befragung des Verbands der Privaten Bausparkassen aus dem Jahr 2022. Meistens war es keine emotionale, sondern eine sachliche Lücke: Fragen, die schlicht nicht gestellt wurden. Die folgenden 20 Fragen strukturieren, was Sie vor einer Kaufentscheidung wissen sollten.

Fragen zum Gebäudezustand und zur Bausubstanz

1. Welches Baujahr hat das Gebäude, und welcher Baualtersklasse entspricht es? Das Baujahr bestimmt, welche Mindestanforderungen an Wärmedämmung und Haustechnik zum Zeitpunkt der Errichtung galten — oder eben nicht galten. Ein Haus aus dem Jahr 1965 wurde vor jeder Wärmeschutzverordnung gebaut; ein Haus von 1985 fällt unter die WSchV 1977. Der Unterschied beim Heizenergiebedarf kann sich auf mehrere tausend Euro pro Jahr summieren.

2. Gibt es einen gültigen Energieausweis, und welche Klasse weist er aus? Seit 2014 ist der Energieausweis bei Verkauf Pflicht. Liegt keiner vor, ist das ein Warnsignal. Interessanter als das Kürzel (A+ bis H) ist die Kennzahl selbst: Ein Bedarfsausweis mit 280 kWh/(m²·a) Primärenergiebedarf bedeutet für ein 150-m²-Haus rechnerisch rund 42.000 kWh jährlich — bei einem Gaspreis von 10 Cent netto also etwa 4.200 Euro Heizkosten, noch ohne Grundgebühr und CO₂-Abgabe.

3. Wie ist die Gebäudehülle gedämmt — Außenwände, Dach, Kellerdecke? Fragen Sie nach vorhandenen U-Werten oder lassen Sie diese schätzen. Ein ungedämmtes Mauerwerk aus den 1960er-Jahren hat typischerweise einen U-Wert von 1,2–1,8 W/(m²K); moderner Standard liegt unter 0,24 W/(m²K). Diese Zahlen entscheiden darüber, ob eine Wärmepumpe wirtschaftlich betreibbar ist.

4. Welche Heizung ist eingebaut, und wie alt ist sie? Gaskessel, Ölheizung, Wärmepumpe, Fernwärme — jede Technologie hat andere Konsequenzen im Licht des GEG. Seit dem 1. Januar 2024 dürfen neu eingebaute Heizungen in der Regel nur noch mit 65 Prozent erneuerbarer Energie betrieben werden. Eine Ölheizung von 2005 läuft legal weiter, wird aber früher oder später ersetzt werden müssen. Das ist ein planbarer Kostenfaktor.

5. Wie alt sind Dach, Fenster und Elektroinstallation? Dachdecker kalkulieren Nutzungsdauern von 30–50 Jahren je nach Material. Fenster aus den 1980er-Jahren mit Zweifachverglasung liegen am Ende ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Elektroinstallationen aus der Zeit vor 1980 entsprechen häufig nicht den heutigen Sicherheitsstandards. Alle drei Positionen können zusammen schnell 50.000–80.000 Euro kosten.

Fragen zu Wert und Preis

6. Wie wurde der Kaufpreis ermittelt? Ein Maklerpreis ist keine Bewertung. Wer wissen will, ob ein Angebotspreis realistisch ist, braucht entweder ein Gutachten nach ImmoWertV oder zumindest die Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses. Die meisten Bundesländer stellen diese Daten kostenlos oder kostengünstig online bereit (BORIS-Portale).

7. Was ist der Bodenrichtwert für das Grundstück? Der Bodenrichtwert ist der amtlich ermittelte Durchschnittswert für den Boden einer Lage. Er fließt als Ausgangspunkt in das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren ein. Stark abweichende Kaufpreise — mehr als 30 Prozent über oder unter dem Bodenrichtwert — sollten begründet sein.

8. Wie hoch ist die Restnutzungsdauer des Gebäudes? Gutachter leiten daraus ab, wie lange das Gebäude seine Funktion ohne grundlegende Sanierung erfüllen kann. Kurze Restnutzungsdauer drückt den Sachwert. Bei einem Haus mit 20 Jahren Restnutzungsdauer zahlen Sie im Wesentlichen für das Grundstück — das kann ein guter Deal sein, muss aber bewusst eingepreist werden.

9. Sind Erschließungskosten oder Beiträge offen? Straßenausbaubeiträge, Kanalanschlüsse, Erschließungsbeiträge — Kommunen können diese auch rückwirkend für abgeschlossene Maßnahmen erheben, wenn der Bescheid noch aussteht. Eine Anfrage beim zuständigen Tiefbauamt kostet wenig, schützt aber vor bösen Überraschungen.

Fragen zu Energie und Klimarisiken

10. Wie hoch ist das Solarpotenzial des Dachs? Dachausrichtung, Neigung, Verschattung durch Nachbargebäude und Bäume bestimmen, wie viel Strom oder Wärme eine Photovoltaik- oder Solarthermianlage liefern kann. Ein Süddach mit 35 Grad Neigung und 10 kWp PV erzeugt in Deutschland typischerweise 9.000–10.500 kWh pro Jahr. Bei einem Eigenverbrauchsanteil von 35 Prozent und einem Haushaltsstrompreis von 30 Cent brutto ergibt sich eine jährliche Ersparnis von rund 1.050 Euro — bei einer Systemkostenrechnung von vielleicht 15.000 Euro also eine Amortisationszeit von etwa 14 Jahren, je nach Förderung durch EEG-Vergütung und Finanzierung. Förder- und Einspeisebedingungen ändern sich regelmäßig.

11. Liegt das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet (HQ100)? Überschwemmungsgebiete sind in den amtlichen Geoinformationssystemen der Länder verzeichnet. Ein Haus im HQ100-Bereich ist versicherungstechnisch problematisch — viele Versicherungen schließen Elementarschäden aus oder verlangen deutlich höhere Prämien. Der Wiederverkaufswert kann dauerhaft beeinträchtigt sein.

12. Ist das Grundstück auf Altlasten geprüft? Der Altlastenkataster liegt bei den Umweltbehörden der Kommunen. Altlasten können eine Baugenehmigung verhindern, die Nutzung einschränken oder erhebliche Sanierungskosten nach sich ziehen, für die im Zweifel der Eigentümer haftet.

13. Ist die Wärmepumpen-Eignung des Gebäudes geprüft? Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe arbeitet wirtschaftlich, wenn das Heizsystem mit niedrigen Vorlauftemperaturen auskommt — idealerweise unter 55 °C. In schlecht gedämmten Altbauten mit alten Heizkörpern liegen Vorlauftemperaturen oft bei 70–80 °C. Dann sinkt die JAZ, und die Betriebskosten steigen. Eine Einschätzung anhand von U-Werten und Heizflächen ist vor dem Kauf möglich.

Fragen zu Lage und Umgebung

14. Was sagt der Bebauungsplan für das Grundstück und die Nachbargrundstücke? Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, zulässige Gebäudehöhen — der Bebauungsplan bestimmt, was auf den Nachbargrundstücken noch gebaut werden darf. Ein freier Blick heute kann morgen verbaut sein, wenn das Nachbargrundstück noch unausgeschöpftes Baurecht hat.

15. Wie ist die Lärmsituation, und gibt es Lärmschutzpläne? Der Umgebungslärmindex Lden ist für viele Gebiete in städtischen Lärmkarten dokumentiert. Straßen- und Schienenlärm können Schlafqualität und Gesundheit beeinflussen — und den Wiederverkaufswert.

16. Befinden sich Schutzgebiete (Natur, Denkmal, Wasserschutz) auf oder nahe dem Grundstück? Schutzgebiete können Umbau, Fassadengestaltung oder Baumfällung einschränken. Ein denkmalgeschütztes Gebäude kann Steuervergünstigungen bieten (§ 7i EStG), bindet aber auch bei der Materialwahl und Ausführung. Das ist kein Ausschlussgrund, muss aber bekannt sein.

Fragen zu Förderung und Finanzierung

17. Welche Sanierungsmaßnahmen sind förderfähig, und was sind die aktuellen BEG-Konditionen? Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fördert Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen. Fördersätze und Einkommensgrenzen haben sich seit 2023 mehrfach geändert — aktuelle Konditionen sind ausschließlich direkt bei KfW und BAFA zu prüfen. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) nach GEG bringt einen Förderbonus von 5 Prozentpunkten.

18. Gibt es kommunale oder landesspezifische Förderprogramme? Neben Bund und BAFA haben viele Länder und Kommunen eigene Programme für Dach, Fassade, Fenster oder erneuerbare Energien. Diese sind oft weniger bekannt, können aber ergänzend zu BEG-Mitteln kombiniert werden.

19. Welche steuerlichen Aspekte sind bei einem selbst genutzten Kauf relevant? Eigennutzer können keine Abschreibungen geltend machen, aber Handwerkerkosten für Sanierungsmaßnahmen steuerlich absetzen (§ 35a EStG, bis zu 1.200 Euro pro Jahr). Beim Kauf aus einer Erbschaft oder Schenkung sind Freibeträge und Bewertungsregeln nach BewG relevant.

20. Stimmt der Kaufpreis mit dem Beleihungswert der Bank überein? Banken finanzieren üblicherweise bis zu 80–90 Prozent des Beleihungswerts. Weicht der Kaufpreis deutlich nach oben ab — zum Beispiel weil der Markt überhitzt ist — müssen Käufer den Differenzbetrag aus Eigenkapital decken. Das ist kein grundsätzliches Problem, sollte aber in der Liquiditätsplanung eingeplant sein.

Wie man diese Fragen systematisch beantwortet

Nicht alle 20 Fragen lassen sich beim Besichtigungstermin klären. Einige brauchen Unterlagen (Energieausweis, Bebauungsplan, Altlastenauskunft), andere erfordern eine Fachkraft vor Ort (Gebäudezustand, Heizlast), und wieder andere lassen sich über Geoinformationsdaten vorab recherchieren. Einen großen Teil der lageabhängigen und baulichen Fragen — Solarpotenzial, Überschwemmungsrisiko, Bodenrichtwert, Wärmepumpen-Eignung, Lärmbelastung — kann man heute über amtliche Geodaten beantworten, bevor man überhaupt einen Gutachter beauftragt.

Das HausDossier wertet genau diese Daten für eine konkrete Adresse aus und fasst sie in einem strukturierten Report zusammen. Wer sich vor einem Besichtigungstermin einen solchen Überblick verschafft, stellt beim Termin die richtigen Fragen — und nicht erst danach.