Wie sich der Klimawandel auf Immobilien auswirkt

Rund 300.000 Gebäude in Deutschland liegen in einem amtlich ausgewiesenen Überschwemmungsgebiet – und das sind nur jene, die bei einem statistisch hundertjährigen Hochwasser (HQ100) betroffen wären. Wie viele Häuser durch Starkregenereignisse gefährdet sind, die außerhalb dieser Zonen auftreten können, ist noch schwerer zu beziffern. Der Klimawandel verändert die Rahmenbedingungen für Immobilien auf mehreren Ebenen gleichzeitig: bei Lage und Wert, bei Betriebskosten und Versicherbarkeit, bei gesetzlichen Anforderungen und Fördermöglichkeiten.

Lagerisiken: Was amtliche Karten zeigen

Für die Bewertung einer Immobilie nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die Lage eines der zentralen Wertparameter. Klimabedingte Risiken fließen dabei zunehmend in die Einschätzung ein. Gutachterausschüsse verweisen in ihren Marktberichten inzwischen ausdrücklich auf Hochwasserkarten der Bundesländer; in einigen Regionen wurden nach den Flutkatastrophen von 2021 deutliche Preisabschläge für Lagen im Überflutungsbereich dokumentiert. Wer eine Immobilie kauft oder beleiht, sollte prüfen, ob das Grundstück im HQ100-Gebiet liegt – diese Information ist in den meisten Bundesländern kostenlos über offizielle Geoportale abrufbar.

Starkregen und Überflutung sind allerdings nicht das einzige Lagerisiko. Hitzeinseleffekte in dicht besiedelten Stadtquartieren, zunehmende Trockenheit mit Auswirkungen auf Bodentypen und Grundwasserspiegel sowie Hangrutschungen in exponierten Gebirgsgemeinden zählen ebenfalls dazu. Versiegelung im näheren Umfeld verstärkt Abflussspitzen und kann auch Grundstücke außerhalb klassischer Risikogebiete betreffen.

Versicherung: Steigende Prämien, enger werdende Bedingungen

Elementarschadenversicherungen decken Schäden durch Überschwemmung, Erdrutsch und Rückstau ab – sind aber freiwillig und werden von rund einem Viertel der deutschen Haushalte nicht abgeschlossen. Versicherer kategorisieren Gebäude nach ZÜRS-Zonen (1 bis 4), wobei Zone 4 regelmäßig überflutungsgefährdet bedeutet. In diesen Lagen ist entweder gar kein Versicherungsschutz mehr erhältlich oder die Jahresprämie liegt deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von rund 100 bis 250 Euro. Nach dem Ahrtal-Hochwasser 2021 haben mehrere Gesellschaften ihre Risikomodelle überarbeitet; einzelne Anbieter haben sich aus bestimmten Postleitzahlgebieten zurückgezogen. Ein unversichertes Gebäude in einem Risikogebiet hat nicht nur ein Schadensrisiko – es ist schlicht schwerer zu verkaufen.

Betriebskosten: Der CO₂-Preis als struktureller Faktor

Neben Lagerisiken verschiebt der Klimawandel die laufenden Betriebskosten. Der CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe – seit 2021 im nationalen Emissionshandel verankert – lag Anfang 2024 bei 45 Euro je Tonne CO₂ und soll bis 2026 auf mindestens 55 bis 65 Euro steigen; danach greift ein Korridor, der sich weiter nach oben öffnen kann. Konkret bedeutet das für ein unsaniertes Einfamilienhaus mit einem Endenergiebedarf von 180 kWh/(m²a), einer Wohnfläche von 130 m² und einer Gasheizung: Der jährliche Gasverbrauch liegt bei rund 23.400 kWh. Ein CO₂-Preis von 65 Euro entspricht dabei einem Aufschlag von etwa 12 Cent pro Kilowattstunde Gas – zusätzlich zum eigentlichen Gaspreis. Hochgerechnet bedeutet das rund 280 Euro mehr pro Jahr allein durch den CO₂-Aufschlag gegenüber einem Preis von 30 Euro je Tonne. Über zehn Jahre und bei weiter steigendem Preis ergibt sich für solche Gebäude eine erhebliche Mehrbelastung, die bei der Kaufentscheidung eingepreist werden sollte.

Energetische Anforderungen: GEG, BEG und der Sanierungsdruck

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verknüpft seit 2023 die Anforderungen an Neubauten und den Heizungstausch ausdrücklich mit dem Ziel der Klimaneutralität bis 2045. Wer eine Heizung austauscht, muss künftig 65 Prozent erneuerbare Wärme nachweisen. Für unsanierte Gebäude steigt damit der Druck, den Endenergiebedarf zu senken – denn eine Wärmepumpe rechnet sich nur dann verlässlich, wenn das Haus gut gedämmt ist und die Vorlauftemperatur niedrig gehalten werden kann. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) über die KfW und das BAFA unterstützt Sanierungsmaßnahmen mit Zuschüssen von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten; die genaue Förderquote richtet sich nach Effizienzhaus-Stufe, Einkommensgrenze und Sanierungsfahrplan. Diese Zahlen können sich ändern, da das Programm regelmäßig angepasst wird – eine Prüfung beim aktuellen KfW-Merkblatt vor Antragstellung ist unerlässlich.

Klimatische Veränderungen wirken hier indirekt: Steigende Sommerhitzephasen erhöhen den Kühlbedarf, der in den klassischen Heizgradtagen noch nicht abgebildet wird. Neuere Bewertungsmodelle berücksichtigen zunehmend auch den sommerlichen Wärmeschutz als Qualitätsmerkmal.

Was Eigentümer konkret prüfen sollten

Wer eine Immobilie besitzt oder kaufen möchte, kann folgende Punkte systematisch abarbeiten:

• Hochwasser und Starkregen: Lage im HQ100-Gebiet über das Geoportal des jeweiligen Bundeslandes prüfen; ZÜRS-Zone beim Versicherer anfragen.
• Bodenverhältnisse: Altlasten, Bodentyp und Versickerungsfähigkeit beeinflussen das Starkregenpotenzial – Informationen beim Gutachterausschuss oder über das ALKIS-Register.
• Endenergiebedarf: Ein aktueller Energieausweis gibt Auskunft über den Energieverbrauch; ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) zeigt Schritt-für-Schritt-Maßnahmen auf.
• CO₂-Kosten: Bei Gasheizung den jährlichen Verbrauch mit dem aktuellen CO₂-Preis multiplizieren, um die Zusatzbelastung abzuschätzen.
• Versicherbarkeit: Vor dem Kauf Elementarschadenversicherung anfragen – eine Ablehnung ist ein klares Warnsignal.

Klimawandel und Verkehrswert: Langfristige Perspektive

Der Verkehrswert einer Immobilie spiegelt zum Bewertungsstichtag alle wertrelevanten Faktoren wider – nach ImmoWertV ausdrücklich auch Lageverhältnisse und Umweltrisiken. Dass Klimarisiken die Wertentwicklung beeinflussen, zeigen erste Studien: Häuser in Hochrisikogebieten verzeichneten nach dem Hochwasser 2021 teils Preisabschläge von zehn bis 25 Prozent. Ob und wie stark dieser Effekt eintritt, hängt vom lokalen Markt ab. Fakt ist: Ein saniertes Gebäude mit niedrigem Endenergiebedarf, außerhalb von Überschwemmungszonen und mit gutem sommerlichem Wärmeschutz, ist strukturell besser für die kommenden Jahrzehnte aufgestellt als ein unsaniertes Gebäude in Risikolage.

Für eine konkrete Einschätzung der eigenen Immobilie – Lage, Energieprofil, Solarpotenzial und erste Hinweise auf Risikofaktoren – liefert das HausDossier eine auf amtlichen Daten basierende Übersicht für die eigene Adresse.