Kaufnebenkosten: Womit Käufer rechnen müssen

Rund 12 bis 15 Prozent des Kaufpreises landen nicht beim Verkäufer, sondern bei Ämtern, Notaren und Maklern. Wer das beim Budgetrechnen vergisst, erlebt beim Notartermin eine böse Überraschung. Kaufnebenkosten sind keine Randposition – bei einem Einfamilienhaus für 450.000 Euro können sie leicht 55.000 bis 68.000 Euro betragen, die vollständig aus Eigenkapital gedeckt sein müssen, weil Banken sie nur selten mitfinanzieren.

Grunderwerbsteuer: der größte Posten

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer und variiert erheblich. Bayern und Sachsen erheben 3,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen 6,5 Prozent verlangen. Die meisten anderen Bundesländer liegen bei 5,0 oder 6,0 Prozent. Die Steuer fällt auf den Kaufpreis des Grundstücks inklusive aufstehender Gebäude an; bewegliches Inventar kann bei klarer vertraglicher Trennung herausgerechnet werden, was die Bemessungsgrundlage leicht senkt. Eine gesetzliche Änderung der Steuersätze bleibt grundsätzlich möglich, die aktuellen Werte gelten seit dem letzten Anpassungszyklus zwischen 2012 und 2015.

Notar- und Grundbuchkosten

Ohne Notar geht beim Immobilienkauf in Deutschland nichts: Der Kaufvertrag muss gemäß § 311b BGB notariell beurkundet werden, das Grundbuchamt setzt eine Auflassungsvormerkung und schließlich die Eigentumsumschreibung um. Beide Posten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind damit bundesweit einheitlich. Als Faustregel gelten etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für alles zusammen – Beurkundung, Auflassung, Grundschuldbestellung, Grundbucheintrag. Eine separat bestellte Grundschuld für die Bank erhöht den Betrag leicht.

Maklerprovision seit 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt die gesetzliche Teilungspflicht bei der Maklercourtage (§ 656c BGB): Wenn ein Makler sowohl für Käufer als auch für Verkäufer tätig wird, darf er von keiner Seite mehr verlangen als von der anderen. In der Praxis werden häufig je 3,57 Prozent (inkl. 19 % USt.) vereinbart, was einer Gesamtcourtage von 7,14 Prozent entspricht. In manchen Regionen, vor allem in Berlin und Brandenburg, trägt traditionell der Käufer allein die Provision; dort können es bis zu 7,14 Prozent auf seiner Seite sein. Kauft man provisionsfrei direkt vom Eigentümer, entfällt dieser Posten vollständig.

Konkretes Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in NRW

Ein Einfamilienhaus wird für 380.000 Euro in Nordrhein-Westfalen erworben, ein Makler ist beidseitig tätig:

• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 24.700 €
• Notarkosten (ca. 1,0 %): 3.800 €
• Grundbuchkosten (ca. 0,5 %): 1.900 €
• Maklerprovision (3,57 % Käuferanteil): 13.566 €

Kaufnebenkosten gesamt: ca. 44.000 € – das entspricht 11,6 Prozent des Kaufpreises. Die Gesamtbelastung beträgt damit 424.000 Euro, bevor ein einziges Möbelstück bewegt oder eine Heizung erneuert wurde.

Was Banken finanzieren – und was nicht

Die meisten Kreditgeber finanzieren maximal den Beleihungswert des Objekts, der in der Regel unterhalb des Kaufpreises liegt. Kaufnebenkosten gelten als nicht werthaltig und werden von Banken üblicherweise nicht in die Finanzierung einbezogen. Das bedeutet: Wer keine 44.000 Euro aus eigenen Mitteln aufbringen kann, gerät entweder in eine Vollfinanzierung mit deutlich höheren Zinssätzen oder scheitert am Kreditantrag. Einige Institute akzeptieren als Ausnahme eine 110-Prozent-Finanzierung bei sehr guter Bonität und niedrigem Beleihungsauslauf, aber das ist nicht der Regelfall.

Weitere Kostenpositionen, die oft vergessen werden

Neben den vier klassischen Nebenkosten gibt es weitere Ausgaben, die im Vorfeld selten vollständig erfasst werden:

• Gutachten: Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV kostet je nach Aufwand 1.000 bis 2.500 Euro, ist aber bei älteren Objekten häufig sinnvoll.
• Gebäudeversicherung: Ab dem Tag der Eigentumsumschreibung haftet der Käufer; die laufende Versicherung des Vorbesitzers geht zwar automatisch über, sollte aber umgehend überprüft und ggf. neu verhandelt werden.
• Erschließungskosten: Bei Grundstücken, die noch nicht vollständig erschlossen sind, können kommunale Erschließungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz nachträglich erhoben werden – auch Jahre nach dem Kauf.
• Modernisierungsrücklage: Kein Nebenkosten-Posten im rechtlichen Sinne, aber als sofortiger Liquiditätsbedarf relevant, wenn Dach, Heizung oder Fenster in absehbarer Zeit erneuert werden müssen.

Steuerliche Behandlung der Nebenkosten

Für selbst genutzte Immobilien sind Kaufnebenkosten steuerlich nicht absetzbar. Anders verhält es sich bei vermieteten Objekten: Hier gehören Notar- und Grundbuchkosten zu den Anschaffungsnebenkosten, erhöhen den Abschreibungswert und reduzieren damit die steuerliche Bemessungsgrundlage über die Nutzungsdauer. Die Grunderwerbsteuer ist ebenfalls Teil der Anschaffungskosten und fließt in die AfA-Berechnung ein. Maklerprovisionen beim Kauf eines Mietobjekts werden dagegen sofort als Werbungskosten abgezogen – hier lohnt sich eine Abstimmung mit einem Steuerberater, da die Abgrenzung im Einzelfall unterschiedlich bewertet werden kann.

Tipps zur realistischen Kalkulation

Eine solide Faustformel: Planen Sie mindestens 12 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten ein und prüfen Sie den genauen Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslandes vorab. Rechnen Sie zusätzlich einen Puffer von 5.000 bis 10.000 Euro für unerwartete Kosten rund um den Einzug. Wer den tatsächlichen Bodenwert und den Verkehrswert der Immobilie kennt, kann außerdem besser einschätzen, ob der Kaufpreis marktgerecht ist – und ob die Nebenkosten in Relation stehen.

Bevor Sie einen Kaufpreis akzeptieren, lohnt sich ein Blick auf die Grundlagen der Bewertung: Was sagt der Bodenrichtwert für das Flurstück? Wie schätzt der Gutachterausschuss den Markt ein? Das HausDossier stellt diese Daten für jede Adresse in Deutschland zusammen, ohne dass Sie selbst in Ämter und Kataster einsteigen müssen.