Hauskauf-Checkliste: worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten

Bei einer Besichtigung verlieben sich Käufer in das Wohnzimmer, die Küche oder den Garten — und übersehen die Dinge, die später richtig Geld kosten. Eine gute Hauskauf-Checkliste lenkt den Blick weg von der Optik hin zur Substanz. Diese Punkte sollten Sie systematisch durchgehen.

Vor der Besichtigung: die Adresse prüfen

Die beste Vorbereitung passiert am Schreibtisch. Klären Sie vorab: Wie alt ist das Gebäude (Baualtersklasse)? Was sagt der Energieausweis, der Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden muss? Wie hoch ist der Bodenrichtwert der Lage? Gibt es Risiken wie Hochwasserzonen oder Schutzgebiete in der Nähe? Wer mit diesen Antworten in die Besichtigung geht, stellt die richtigen Fragen.

Das Dach

Das Dach ist einer der teuersten Posten. Achten Sie auf das Alter der Eindeckung, sichtbare Schäden, Feuchtigkeitsspuren im Dachgeschoss und die Frage, ob und wie gedämmt wurde. Eine fällige Neueindeckung kann fünfstellig werden — und beeinflusst auch, ob und wann sich Photovoltaik lohnt.

Die Heizung

Welches System, welches Baujahr? Eine Heizung über 20 Jahre steht vor dem Lebensende, eine über 30 Jahre fällt teils sogar unter die Austauschpflicht des GEG. Fragen Sie nach den letzten Wartungsprotokollen und den jährlichen Energiekosten. Klären Sie, mit welcher Vorlauftemperatur geheizt wird — das verrät, wie aufwendig ein späterer Umstieg auf eine Wärmepumpe wäre.

Fenster, Wände, Keller

Einfach- oder Mehrfachverglasung? Gibt es Anzeichen für Feuchtigkeit, Schimmel oder Risse — besonders im Keller und an Außenwänden? Riecht es muffig? Solche Spuren deuten auf Wärmebrücken, undichte Stellen oder aufsteigende Feuchte hin und sind oft teuer zu beheben.

Der energetische Zustand insgesamt

Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen und achten Sie auf den Kennwert (kWh/m²·a) und die Effizienzklasse. Ein hoher Verbrauchswert bedeutet hohe laufende Kosten und Sanierungsbedarf — beides drückt den fairen Kaufpreis. Rechnen Sie absehbare Sanierungskosten in Ihr Budget ein, nicht erst nach dem Kauf.

Das Grundstück und die Lage

Wie groß ist das Grundstück, wie ist der Zuschnitt, wie die Erschließung? Liegt es in einer Hochwasser- oder Schutzgebietszone, die Bauvorhaben einschränkt? Wie ist die Lärmbelastung zu verschiedenen Tageszeiten? Die Lage lässt sich nicht ändern — sie sollte bewusst bewertet werden.

Die Unterlagen

Bitten Sie um Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Nachweise über Modernisierungen und — bei Eigentumswohnungen — Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Fehlende oder lückenhafte Unterlagen sind ein Warnsignal.

Ein Rechenbeispiel

Ein Haus für 400.000 Euro wirkt günstig — bis die Liste steht: Dach (25.000 €), Heizung (20.000 €), Fenster (15.000 €) und Fassadendämmung (30.000 €) summieren sich auf 90.000 Euro Sanierungsstau. Der „wahre" Preis liegt also näher bei 490.000 Euro. Wer das vor dem Notartermin weiß, verhandelt anders.

Fazit

Eine Besichtigung entscheidet sich nicht am Bauchgefühl, sondern an Dach, Heizung, Hülle und Lage — den Dingen, die später Geld kosten. Wer die Eckdaten einer Adresse schon vor dem Termin kennt, geht vorbereitet hinein und erkennt Sanierungsstau, bevor er ihn kauft.