Mit oder ohne Makler verkaufen? Vor- und Nachteile

Drei Prozent Käuferprovision, drei Prozent Verkäuferprovision – bei einem Einfamilienhaus für 500.000 Euro summiert sich die Maklervergütung schnell auf 30.000 Euro oder mehr. Kein Wunder, dass viele Eigentümer überlegen, ob sie ihre Immobilie lieber selbst vermarkten. Die Entscheidung ist aber keine reine Kostenfrage.

Was ein Makler kostet – und was er leistet

Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Regelung der Maklerkosten im Dezember 2020 gilt in Deutschland für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das Halbteilungsprinzip: Verkäufer und Käufer tragen die Provision zu gleichen Teilen. Üblich sind je 3 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer – regional unterschiedlich. In Bayern oder Baden-Württemberg liegt die Gesamtprovision häufig bei 7,14 Prozent; in Berlin, Brandenburg und Hamburg waren Abweichungen nach unten bis zuletzt verbreitet. Die Zahlen ändern sich mit dem Marktumfeld, daher lohnt ein aktueller Vergleich vor Ort.

Wofür zahlt man? Ein Makler übernimmt die Preisfindung auf Basis von Vergleichswerten, erstellt ein professionelles Exposé, koordiniert Besichtigungstermine, prüft die Bonität von Interessenten und begleitet die notarielle Abwicklung. Hinzu kommen Haftung und Berufserfahrung: Ein erfahrener Makler erkennt überzogene Preisvorstellungen früh und verhindert, dass eine Immobilie durch monatelangen Leerstand am Markt verbrennt.

Was beim Privatverkauf auf Sie zukommt

Wer ohne Makler verkauft, spart die Provision – übernimmt aber jeden einzelnen Schritt selbst. Dazu gehören Energieausweis beschaffen (Pflicht nach GEG § 80 ff., Bußgeld bis 15.000 Euro bei Verstoß), Grundrisse aufbereiten, Fotos erstellen, Inserate schalten, Anfragen filtern, Besichtigungen durchführen und Kaufvertragsverhandlungen führen. Der zeitliche Aufwand unterschätzt sich leicht: Branchenberichte von Immobilienscout24 beziffern den Durchschnitt für einen privaten Verkauf auf 60 bis 120 Stunden reale Arbeitszeit.

Hinzu kommt das Risiko einer Fehlbewertung. Eine Immobilie 10 Prozent unter Marktwert angeboten – bei einem 400.000-Euro-Objekt wären das 40.000 Euro – kostet mehr als jede Maklerprovision. Und eine zu hoch angesetzte Erstanfrage vergrault potenzielle Käufer dauerhaft, weil Angebotshistorien auf Plattformen sichtbar bleiben.

Das Rechenbeispiel: Wann lohnt sich welcher Weg?

Ein konkretes Szenario: Reihenmittelhaus in einer mittelgroßen Stadt, Verkehrswert laut Gutachterausschuss 380.000 Euro.

• Mit Makler (je 3,57 % für Verkäufer und Käufer): Der Verkäufer zahlt 13.566 Euro Provision. Dafür liegt der erzielte Kaufpreis erfahrungsgemäß 5–8 % über einem vergleichbaren Privatangebot – hier angenommen: 395.000 Euro. Nettoerlös nach Provision: 381.434 Euro.
• Ohne Makler: Angebotspreis 380.000 Euro, keine Provision. Selbst wenn 10 Verhandlungsrunden und ein Preisnachlass von 2 % einkalkuliert werden, ergibt sich ein Erlös von rund 372.400 Euro.

In diesem Beispiel liegt der Nettoerlös mit Makler um etwa 9.000 Euro höher – wohlgemerkt ohne den eigenen Zeitaufwand zu bewerten. Das Ergebnis dreht sich, wenn der Verkäufer den Markt gut kennt, selbst verhandlungssicher ist und das Objekt sich in einem nachfragestarken Segment befindet.

Hybridmodelle als Mittelweg

Zwischen Vollservice und Komplettselbstvermarktung gibt es Zwischenlösungen. Einige Anbieter verkaufen Einzelleistungen à la carte: ein professionelles Wertgutachten für 300 bis 800 Euro, eine Exposé-Erstellung für 150 bis 400 Euro oder eine rechtliche Begleitung des Notartermins. Digitale Maklerplattformen bieten pauschale Festpreismodelle ab etwa 1.000 Euro. Wer den Verkaufsprozess selbst steuern will, aber an kritischen Stellen Unterstützung braucht, findet hier einen gangbaren Kompromiss.

Woran Sie erkennen, ob ein Makler seinen Preis wert ist

Nicht jede Maklerprovision ist gleich viel wert. Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie folgende Punkte prüfen:

• Kann der Makler vergleichbare Verkäufe im gleichen Postleitzahlengebiet aus den letzten zwölf Monaten belegen?
• Ist der vorgeschlagene Angebotspreis durch Daten des Gutachterausschusses oder die ImmoWertV-Verfahren (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren) nachvollziehbar hergeleitet?
• Wie hoch ist die durchschnittliche Vermarktungsdauer des Büros?
• Gibt es eine Alleinauftragspflicht – und wie lange ist die Laufzeit?
• Sind Kosten für Fotos, 3D-Grundrisse und Inserate im Honorar enthalten?

Ein seriöser Makler beantwortet diese Fragen offen. Wer ausweicht oder den Preis ohne Datengrundlage nennt, ist ein Warnsignal.

Was Sie unabhängig vom Makler wissen sollten

Egal ob mit oder ohne Makler: Eine fundierte Einschätzung des Objektwerts liegt zuerst beim Eigentümer. Der Bodenrichtwert – amtlich veröffentlicht von jedem Gutachterausschuss – ist dabei die wichtigste Basiszahl. Er beschreibt den Lagewert pro Quadratmeter und fließt in alle drei anerkannten Bewertungsverfahren nach ImmoWertV ein. Wer ihn kennt, kann Maklerangebote und Kaufpreisangebote besser einordnen.

Ebenfalls relevant für den Verkauf: der Energieausweis nach GEG, der bei Besichtigungen unaufgefordert vorzulegen ist, sowie Informationen zu Baujahr, Wohnfläche und baulichem Zustand – alles Faktoren, die den erzielbaren Preis unmittelbar beeinflussen.

Das HausDossier bündelt diese amtlichen Kenndaten für Ihre konkrete Adresse – Bodenrichtwert, Baualtersklasse, Grundstücks- und Wohnfläche sowie weitere wertrelevante Merkmale – in einem lesbaren Report. Das ersetzt kein Vollgutachten, schafft aber eine verlässliche Ausgangsbasis für das Gespräch mit einem Makler oder die eigene Preisfindung.