Bebauungsplan, GRZ und GFZ: Was darf ich bauen?

Viele Eigentümer erfahren erst beim Bauantrag, dass ihr Grundstück längst ausgereizt ist. Ein Anbau von 30 Quadratmetern scheitert, weil die Grundflächenzahl bereits durch Terrasse und Carport überschritten ist. Wer die Systematik des Bauplanungsrechts kennt, kann solche Überraschungen vermeiden.

Was der Bebauungsplan regelt

Der Bebauungsplan ist das verbindliche Planungsinstrument der Gemeinde. Er legt für jedes Grundstück im Geltungsbereich fest, welche Art der Nutzung zulässig ist, wie groß Gebäude sein dürfen und wo sie auf dem Grundstück stehen müssen. Rechtsgrundlage ist das Baugesetzbuch (BauGB), die zulässigen Nutzungsarten werden in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit eines Vorhabens nach § 34 BauGB — das Vorhaben muss sich dann in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.

Im Bebauungsplan finden sich neben GRZ und GFZ weitere Festsetzungen: die überbaubare Grundstücksfläche (Baugrenzen und Baulinien), die zulässige Zahl der Vollgeschosse, First- und Traufhöhen, Dachformen sowie Abstandsflächen. All das zusammen ergibt den Rahmen, innerhalb dessen ein Bauvorhaben genehmigt werden kann.

Grundflächenzahl: Wie viel Boden darf versiegelt werden?

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche bebaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 auf einem 500 Quadratmeter großen Grundstück erlaubt demnach eine überbaute Fläche von 200 Quadratmetern. Wichtig: Zur Grundfläche zählen nach § 19 BauNVO nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch Garagen, Nebenanlagen, Zufahrten und versiegelte Terrassen. Die Grundfläche dieser Anlagen darf die festgesetzte GRZ bis zu 50 Prozent überschreiten, maximal jedoch bis zu einer GRZ von 0,8 — das ist die sogenannte Kappungsgrenze.

Wer einen Carport mit 18 Quadratmetern und eine Terrassenplatte mit 24 Quadratmetern ergänzt, hat damit bereits 42 Quadratmeter der Nebenanlagen-Reserve verbraucht. Das klingt abstrakt, wird aber sehr konkret, sobald ein Anbau geplant ist.

Geschossflächenzahl: Der Maßstab für die Nutzungsdichte

Die Geschossflächenzahl (GFZ) beschreibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche. Sie steuert die Nutzungsdichte eines Gebiets. In typischen Einfamilienhausgebieten liegt die GFZ häufig zwischen 0,3 und 0,6, in verdichteteren Lagen auch bei 1,0 oder höher.

Ein konkretes Rechenbeispiel: Grundstück 600 m², GFZ 0,5 — zulässige Geschossfläche damit 300 m². Ein zweigeschossiges Haus mit je 120 m² Grundfläche (also 240 m² Geschossfläche) nutzt 80 Prozent der zulässigen GFZ. Für einen späteren Aufstockungsversuch blieben noch 60 m² Geschossfläche übrig. Nicht ausgebaute Dachgeschosse, die die Mindesthöhe für ein Vollgeschoss nicht erreichen, zählen in der Regel nicht zur Geschossfläche — das ist bauordnungsrechtlich von Bundesland zu Bundesland leicht unterschiedlich geregelt.

Wie man an den Bebauungsplan gelangt

Die meisten Gemeinden und Städte stellen Bebauungspläne heute digital über Geoportale oder eigene Planauskunfts-Systeme bereit. Wer den Plannamen oder die Plannummer seines Grundstücks nicht kennt, findet ihn über die Flurstücksbezeichnung im Liegenschaftskataster (ALKIS). Einige Bundesländer bieten über ihre Geodatenportale direkten Zugriff auf die Festsetzungen einzelner Flurstücke. Alternativ gibt die zuständige Bauaufsichtsbehörde Auskunft — häufig kostenfrei im Rahmen einer Bauvoranfrage.

Zu beachten ist außerdem, ob das Grundstück in einem Sanierungsgebiet, einem Erhaltungsgebiet oder einem Milieuschutzgebiet liegt. In diesen Fällen greifen zusätzliche Genehmigungsvorbehalte, die den Spielraum weiter einschränken können.

Festsetzungen zum Dach und zu Gebäudehöhen

Neben GRZ und GFZ regeln Bebauungspläne oft auch die Gebäudeform sehr konkret. Häufige Festsetzungen sind:

• Dachform: Satteldach, Walmdach oder Pultdach — andere Formen sind dann nicht genehmigungsfähig
• Dachneigung: oft als Spanne angegeben, zum Beispiel 35° bis 48°
• Traufhöhe: maximale Höhe der Außenwand an der Traufe, gemessen ab Geländeoberkante
• Firsthöhe: maximale Gebäudehöhe am höchsten Punkt des Dachs
• Vollgeschosse: häufig als Höchstzahl festgesetzt, etwa „II" für maximal zwei Vollgeschosse

Diese Festsetzungen sind bindend. Eine nachträgliche Befreiung nach § 31 BauGB ist möglich, setzt aber voraus, dass die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und der Grundzug der Planung nicht berührt wird. Das ist keine Selbstverständlichkeit.

Was gilt, wenn kein Bebauungsplan existiert?

Im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB gilt das Einfügungsgebot: Das Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche in die Umgebung einfügen. Was das konkret bedeutet, ist oft Auslegungssache und führt gelegentlich zu unterschiedlichen Einschätzungen zwischen Bauherr und Behörde. Im Außenbereich nach § 35 BauGB sind Wohngebäude grundsätzlich nicht privilegiert und damit in aller Regel nicht zulässig.

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