Welche Sanierungspflichten gelten im Bestand?

Rund 14 Millionen Wohngebäude in Deutschland wurden vor 1979 errichtet – also bevor es überhaupt eine Wärmeschutzverordnung gab. Viele davon haben noch heute ungedämmte Fassaden, undichte Fenster und Heizkessel aus den 1990er-Jahren. Die Frage, ob und wann Eigentümer diese Gebäude sanieren müssen, ist komplexer, als es politische Debatten manchmal vermuten lassen. Denn nicht jede gesetzliche Vorgabe gilt sofort, und nicht jede Pflicht gilt für jeden gleich.

Das Gebäudeenergiegesetz als zentraler Rahmen

Seit November 2020 bündelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die früheren Regelwerke aus Energieeinspargesetz, Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz. Es definiert Mindestanforderungen für Neubauten und – mit deutlich weniger Schlagzeilen – auch für Bestandsgebäude. Grundsätzlich gilt: Wer ein Bestandsgebäude nicht anfasst, ist zunächst von aktiven Sanierungspflichten weitgehend verschont. Die Pflichten greifen vor allem dann, wenn gebaut, geändert oder der Eigentümer gewechselt wird.

Welche Nachrüstpflichten gelten unabhängig von Baumaßnahmen?

Es gibt drei Pflichten, die jeden Eigentümer treffen können, ganz gleich ob er saniert oder nicht:

• Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG): Zugängliche, aber nicht begehbare oberste Geschossdecken müssen so gedämmt sein, dass der U-Wert 0,24 W/(m²·K) nicht übersteigt. Die Frist für Bestandsgebäude lief bis Ende 2015 – wer das noch nicht erledigt hat, verstößt technisch gegen geltendes Recht. Alternativ genügt eine gleichwertige Dachdämmung.
• Außerbetriebnahme von Konstanttemperaturkesseln (§ 72 GEG): Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden und vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Diese Pflicht gilt schon lange; neuere Kessel aus den 1990er-Jahren sind davon aktuell noch nicht betroffen.
• Energieausweis bei Verkauf und Vermietung (§ 80 GEG): Wer eine Immobilie verkauft oder neu vermietet, ist verpflichtet, einen gültigen Energieausweis vorzulegen und dessen Kennwerte bereits in der Immobilienanzeige anzugeben.

Der Heizungstausch ab 2024 – was wirklich gilt

Die Novelle des GEG von 2024 hat eine neue Pflicht eingeführt, die deutlich mehr Aufmerksamkeit erhalten hat als die vorherigen: Ab dem 1. Januar 2024 müssen neu eingebaute Heizungen in Neubaugebieten grundsätzlich zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Bestandsgebäude gilt eine gestaffelte Regelung, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt ist. Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern sollten bis Ende Juni 2026 eine Wärmeplanung vorlegen; kleinere Gemeinden haben bis Ende 2028 Zeit. Erst danach gelten die 65-Prozent-Anforderungen auch für Bestandsgebäude vollständig – mit einer weiteren Übergangsfrist von in der Regel zwei Jahren nach Vorlage der kommunalen Planung. Wer 2025 oder 2026 eine defekte Heizung tauscht, kann also unter Umständen noch eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen, muss dabei aber einen Sanierungsfahrplan (ISFP) oder eine Beratungspflicht erfüllen.

Was beim Kauf einer Immobilie ausgelöst wird

Ein Eigentümerwechsel löst im GEG keine sofortige Sanierungspflicht für das gesamte Gebäude aus. Was jedoch zählt: Der neue Eigentümer übernimmt alle laufenden Pflichten – darunter die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke, falls diese noch nicht erfüllt ist. Eine früher in der EnEV enthaltene Zweijahresfrist nach Eigentümerwechsel zur Erfüllung bestimmter Nachrüstpflichten findet sich im GEG in abgewandelter Form weiter. Beratungspflichten und Dokumentationsanforderungen gelten ab dem Tag der Eigentumsübertragung.

Ein konkretes Rechenbeispiel: Dämmung der obersten Geschossdecke

Ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1965, Wohnfläche 140 m², ungedämmte Betondecke zum nicht ausgebautem Dachboden. Der aktuelle U-Wert liegt bei etwa 1,8 W/(m²·K). Das GEG fordert maximal 0,24 W/(m²·K). Einblasgedämmung mit Zellulose auf der Deckenfläche (ca. 80 m²) kostet inklusive Einbau je nach Region zwischen 20 und 30 Euro pro Quadratmeter, also rund 1.600 bis 2.400 Euro. Der Effekt: Die Transmissionswärmeverluste über diese Fläche sinken um rund 85 Prozent. Bei einem Erdgasverbrauch von 18.000 kWh/Jahr und einem Anteil der Decke von etwa 10 Prozent lassen sich grob 1.500 kWh pro Jahr einsparen – bei einem Gaspreis von 12 Cent/kWh (Stand 2025, Preisschwankungen vorbehalten) entspricht das etwa 180 Euro jährlich. Die Amortisation liegt bei rund zehn bis vierzehn Jahren, ohne Berücksichtigung möglicher Förderung über die BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude).

Sanierungspflicht versus wirtschaftliche Zumutbarkeit

Das GEG enthält eine Härteklausel (§ 102): Wenn Maßnahmen wirtschaftlich nicht zumutbar sind, können sie ausgesetzt oder abgemildert werden. Die Zumutbarkeit bemisst sich unter anderem daran, ob die Kosten einer Maßnahme innerhalb angemessener Zeit durch eingesparte Energiekosten gedeckt werden. In der Praxis greift diese Ausnahme selten, weil die meisten GEG-Pflichten im Bestand bereits auf ein Minimum beschränkt sind. Eine Ausnahme bilden Gebäude unter Denkmalschutz oder in schützenswerten Ensembles: Hier können die zuständigen Behörden Abweichungen genehmigen, wenn die energetischen Anforderungen den Charakter des Gebäudes unzumutbar beeinträchtigen würden.

Förderung und Beratungsangebote

Wer freiwillig über die Pflichten hinausgeht, kann Förderungen nutzen. Die BEG fördert Einzelmaßnahmen (BEG EM) mit Zuschüssen über BAFA oder Krediten über KfW, wobei die Fördersätze und -konditionen regelmäßig angepasst werden – aktuelle Sätze sind stets direkt bei BAFA und KfW zu prüfen. Ein Individueller Sanierungsfahrplan (ISFP) kann durch ein Energieberatungsprogramm gefördert werden und gibt Eigentümern eine priorisierte Schritt-für-Schritt-Planung, ohne alle Maßnahmen auf einmal umsetzen zu müssen.

Ob und welche Pflichten konkret für eine bestimmte Immobilie gelten, hängt stark von Baujahr, vorhandener Technik und der Gebäudehülle ab. Das HausDossier stellt für jede Adresse die verfügbaren amtlichen Daten zu Baujahr, Gebäudetyp und energetischen Kennwerten zusammen – als faktische Grundlage, bevor man einen Energieberater oder eine Fachfirma beauftragt.