Steuerbonus für energetische Sanierung nach § 35c EStG

Rund 20 Milliarden Euro lassen deutsche Steuerpflichtige jedes Jahr ungenutzt, weil sie Fördermöglichkeiten für die eigene Immobilie nicht kennen oder falsch einschätzen. Der Steuerbonus nach § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) gehört dazu: Seit 2020 können selbstnutzende Eigentümer bis zu 40.000 Euro direkt von ihrer Steuerschuld abziehen – nicht als Absetzung von der Bemessungsgrundlage, sondern als direkter Abzug vom Steuerbetrag. Der Unterschied ist erheblich.

Was § 35c EStG genau regelt

Der Steuerbonus gilt für energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutzten Wohngebäuden, die älter als zehn Jahre sind. Das Gebäude muss sich in Deutschland befinden und der Antragsteller muss es zum Zeitpunkt der Durchführung selbst bewohnen. Vermieter, die Fördermittel über die KfW oder BAFA beantragen, sind von dieser Regelung ausgeschlossen – wer Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) oder ähnliche Programme in Anspruch nimmt, kann § 35c EStG für dieselbe Maßnahme nicht parallel nutzen.

Die Förderung verteilt sich auf drei Jahre: Im ersten und zweiten Steuerjahr werden jeweils 7 Prozent der Maßnahmenkosten angerechnet, im dritten Jahr weitere 6 Prozent. Die Höchstgrenze der förderfähigen Aufwendungen liegt bei 200.000 Euro je Objekt über die Gesamtlaufzeit. Daraus ergibt sich ein maximaler Bonus von 40.000 Euro. Achtung: Die genauen Bedingungen und Fördersätze können sich durch Gesetzesänderungen verschieben – eine Überprüfung vor der Maßnahme mit einem Steuerberater ist sinnvoll.

Welche Maßnahmen förderfähig sind

Die Bundesregierung hat in der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) festgelegt, welche Arbeiten anerkannt werden. Förderfähig sind unter anderem:

• Wärmedämmung von Außenwänden (WDVS), Dachflächen und Geschossdecken
• Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage (inkl. Wärmepumpen, Biomasse, Hybridanlagen)
• Einbau oder Erneuerung von Fenstern und Außentüren
• Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen (Dämmung von Rohren, hydraulischer Abgleich)
• Sommerlicher Wärmeschutz (z. B. Außenjalousien)

Entscheidend: Die Arbeiten müssen von einem Fachunternehmen ausgeführt werden. Eine Rechnung auf den Eigentümer und Zahlung per Banküberweisung sind Pflicht – Barzahlung schließt die Förderung aus. Zudem ist für jede Maßnahme eine Bescheinigung des ausführenden Unternehmens nach amtlich vorgeschriebenem Muster erforderlich.

Das Rechenbeispiel: Fassadendämmung am Bestandsgebäude

Ein Einfamilienhaus, Baujahr 1978, mit ungedämmter Außenwand. Der Eigentümer lässt ein WDVS mit 16 cm Mineralwolle anbringen, Gesamtkosten: 28.000 Euro brutto. Nach § 35c EStG ergibt sich folgende Steuerersparnis:

• Jahr 1: 7 % × 28.000 € = 1.960 € direkter Abzug von der Steuerschuld
• Jahr 2: 7 % × 28.000 € = 1.960 €
• Jahr 3: 6 % × 28.000 € = 1.680 €
• Summe: 5.600 € Steuerbonus über drei Jahre

Die Maßnahme reduziert außerdem den Endenergiebedarf des Hauses. Bei einem typischen Altbau dieser Baualtersklasse kann der Heizwärmebedarf der Außenwand durch eine Vollsanierung um 70 bis 80 Prozent sinken. Bei einem aktuellen Gaspreis von rund 10 Cent pro kWh und einem jährlichen Einsparpotenzial von etwa 3.500 kWh entspricht das circa 350 Euro laufende Ersparnis pro Jahr – der Steuerbonus ist dabei noch nicht eingerechnet.

Was bei der Steuererklärung zu beachten ist

Die Geltendmachung erfolgt über die Anlage "Energetische Maßnahmen" zur Einkommensteuererklärung. Dafür brauchen Sie die Fachunternehmer-Bescheinigung, die Rechnung sowie den Nachweis der unbaren Zahlung. Die Drei-Jahres-Verteilung beginnt mit dem Steuerjahr, in dem die Maßnahme abgeschlossen wurde und die Rechnung bezahlt ist.

Ein oft übersehener Punkt: Der Bonus setzt voraus, dass der Steuerpflichtige im Jahr der Inanspruchnahme tatsächlich Steuern in entsprechender Höhe schuldet. Wer wenig oder keine Einkommensteuerschuld hat – etwa wegen niedriger Einkünfte oder hoher anderer Abzüge – profitiert entsprechend weniger. Eine Übertragbarkeit auf andere Haushaltsmitglieder oder Vorjahre ist nicht möglich.

Zusammenspiel mit dem individuellen Sanierungsfahrplan

Wer mehrere Maßnahmen plant, sollte die Reihenfolge strategisch wählen. Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP), ausgestellt von einem zugelassenen Energieberater, kann dabei als strukturierte Grundlage dienen. Er ist zwar keine Voraussetzung für § 35c EStG, hilft aber dabei, Maßnahmen so zu priorisieren, dass der U-Wert der Gebäudehülle schrittweise auf GEG-Niveau verbessert wird. Außerdem bietet der iSFP-Bonus im Rahmen der BEG-Förderung zusätzliche Förderprozente – allerdings nur, wenn keine parallele Nutzung mit § 35c erfolgt.

Grenzen und häufige Fehler

Die 200.000-Euro-Grenze gilt pro Objekt, nicht pro Jahr. Wer also ein Haus in Etappen saniert, zieht von diesem Gesamtbudget schrittweise ab. Bereits genutzte Beträge reduzieren den verbleibenden Spielraum für Folgemaßnahmen. Häufige Fehler beim Antrag: fehlende oder formell fehlerhafte Fachunternehmer-Bescheinigung, Barzahlung trotz Verbots, oder Beantragung von § 35c und BEG-Zuschuss für dieselbe Maßnahme gleichzeitig – das führt zur vollständigen Aberkennung des Steuerbonus.

Bevor Sie konkrete Handwerkerangebote einholen, lohnt sich ein Blick auf den energetischen Ist-Zustand Ihres Gebäudes. Das HausDossier wertet dafür amtliche Gebäude- und Klimadaten aus und zeigt, wo die größten Einsparpotenziale liegen.