ALKIS, LoD2 und Co.: Woher die Daten über Ihr Haus kommen

Knapp 42 Millionen Gebäude stehen in Deutschland. Jedes einzelne davon ist in mindestens einem amtlichen Register erfasst — oft in vier oder fünf gleichzeitig. Wer diese Quellen kennt, versteht nicht nur, woher die Aussagen in einem Gutachten oder Energiebericht stammen, sondern kann auch einschätzen, wie verlässlich die jeweiligen Angaben sind.

ALKIS: das amtliche Grundgerüst

Das Amtliche Liegenschaftskataster-Informationssystem, kurz ALKIS, ist die gesetzlich vorgeschriebene Grundlage für alle Eigentumsfragen rund um Immobilien. Es führt das Liegenschaftskataster und das Grundbuch in einem einheitlichen Datenmodell zusammen, das bundesweit nach einem einheitlichen Standard — dem AAA-Datenschema der AdV, der Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen — geführt wird.

ALKIS enthält unter anderem die Flurstücksgrenzen, die amtliche Grundstücksfläche, die Gebäudefunktion (Wohngebäude, Nebengebäude, Betriebsgebäude) und die Grundrissfläche eines Baukörpers. Letztere ist nicht identisch mit der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung — sie beschreibt die äußere Hülle des Gebäudes auf dem Grundstück. Für Eigentümer, Käufer und Gutachter ist ALKIS die erste Anlaufstelle, wenn es um Fragen der Lage, der Abgrenzung oder der bebauten Fläche geht. Die Daten werden von den Vermessungsämtern der Länder geführt und sind über geobasis-de oder die Landesportale als Open-Data-Dienst abrufbar.

LoD2: dreidimensionale Gebäudemodelle aus dem Überflug

Während ALKIS zweidimensional denkt, liefern die LoD2-Modelle die dritte Dimension. LoD steht für Level of Detail — Detaillierungsgrad — und die Stufe 2 bildet Gebäude mit realistischer Dachform ab. Das Resultat sind geometrische Körper: Satteldächer, Walmdächer, Pultdächer und Flachdächer werden je nach tatsächlicher Bauform modelliert, nicht vereinfacht auf einen Quader.

Aus diesen Modellen lassen sich Firsthöhe, Traufhöhe und geneigte Dachflächen mit einer Lagegenauigkeit von typischerweise 0,3 bis 1,5 Metern ableiten. Für die Solarpotenzialberechnung nach DIN EN 15316 oder die Verschattungsanalyse gemäß den Vorgaben des EEG sind diese Werte praxistauglich. Bayern stellt seine LoD2-Daten seit 2016 kostenfrei bereit, die meisten anderen Bundesländer folgten — heute decken die Modelle nahezu das gesamte Bundesgebiet ab.

Die Dachflächenangabe aus LoD2 weicht erfahrungsgemäß um 5 bis 15 Prozent von der tatsächlich messbaren Fläche ab, weil Gauben, Dachflächenfenster und kleinere Anbauten nicht in jedem Bundesland einheitlich modelliert werden. Für grobe Planungszwecke ist das ausreichend; für ein Fachplanerbüro, das eine PV-Anlage ausschreibt, sollte eine Vor-Ort-Begehung folgen.

Airborne Laserscanning: die Punktwolke als Rohdatum

Die Grundlage für LoD2 und viele andere Geoprodukte ist das Airborne Laserscanning (ALS). Bei Befliegungen in 500 bis 2.000 Metern Höhe tastet ein Laserscanner die Erdoberfläche millionenfach pro Sekunde ab. Aus den Laufzeitmessungen entsteht eine Punktwolke — eine dreidimensionale Sammlung von Koordinaten ohne Textur, aber mit präzisen Höhenwerten.

Aus dieser Punktwolke werden zwei wesentliche Produkte abgeleitet:

• DGM (Digitales Geländemodell): Nur die Erdoberfläche ohne Vegetation und Gebäude — Grundlage für Hangneigungsberechnungen und Hochwassermodellierungen.
• DOM (Digitales Oberflächenmodell): Alles, was auf der Erde steht, inklusive Gebäude, Bäume und Brücken — Grundlage für First- und Traufhöhen.

Die Befliegungszyklen variieren je nach Bundesland und Priorität zwischen 5 und 12 Jahren. Das bedeutet: Ein Anbau, der vor drei Jahren fertiggestellt wurde, kann in den aktuell verfügbaren Daten noch fehlen.

Bodenrichtwerte: der Marktbezug im Datenpaket

Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte nach § 193 BauGB ermittelt und jährlich oder zweijährlich veröffentlicht. Sie geben den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in einer Zone an — bezogen auf einen normierten Quadratmeter unbebauten Grundstücks — und fließen direkt in das Sachwert- und Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV ein.

Ein konkretes Rechenbeispiel: Ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche und einem Grundstück von 500 m² steht in einer Zone mit einem Bodenrichtwert von 420 €/m². Allein der Bodenwert beläuft sich damit auf 210.000 Euro. Der Gebäudesachwert — abhängig von Baujahr, Ausstattung und Zustand — käme nach NHK 2010 etwa auf weitere 180.000 bis 240.000 Euro hinzu. Das Ergebnis liegt typischerweise 15 bis 25 Prozent unter dem tatsächlichen Transaktionspreis in angespannten Märkten, weil die normierten Verfahren marktübliche Lageboni nicht vollständig abbilden. Aktuelle Bodenrichtwerte sind über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D oder die Länderportale abrufbar; die Werte ändern sich mit jedem Veröffentlichungszyklus.

Klimadaten und weitere Register

Ergänzend fließen in eine belastbare Gebäudebewertung Klimadaten des Deutschen Wetterdienstes (DWD) ein — insbesondere die Globalstrahlungswerte für die Solarpotenzialberechnung nach PVGIS oder die Klimazonen nach DIN 4710, die relevant sind, wenn Heizlastberechnungen nach GEG § 71 oder Energieausweise nach EnEV-Folgeregelungen erstellt werden. Hinzu kommen Zensusdaten zur Gebäude- und Wohnungszählung sowie kommunale Bebauungsplaninformationen, die über WMS-Dienste der Planungsportale zugänglich sind.

Das eigentliche Problem: Verstreute Quellen, fehlende Aufbereitung

Die beschriebenen Quellen sind im Kern öffentlich. Wer sie eigenständig zusammenführen will, steht vor dem Problem, dass ALKIS über das Liegenschaftsamt läuft, Bodenrichtwerte über den Gutachterausschuss, LoD2 über das Landesamt für Geoinformation, Klimadaten über den DWD und Bebauungspläne über das Stadtplanungsamt. Dateiformat, Koordinatensystem und Aktualitätsstand weichen voneinander ab. Der Zeitaufwand für eine manuelle Zusammenführung liegt realistisch bei mehreren Stunden — selbst für jemanden mit GIS-Kenntnissen.

Wer wissen möchte, was die amtlichen Register konkret für sein Gebäude ergeben, findet im HausDossier-Report alle wesentlichen Datenschichten für eine Adresse aufbereitet — ohne dass dafür Fachkenntnisse in Geoinformationssystemen erforderlich sind.